Gerir um ou vários condomínios significa responder, na prática, por toda a segurança contra incêndio das partes comuns. Esta página resume, de forma directa, o que a legislação portuguesa exige em matéria de extintores e SCIE (Segurança Contra Incêndio em Edifícios), de quem é a responsabilidade e o que costuma ser verificado numa vistoria — para administradores de condomínio que gerem um parque de vários edifícios.

O quadro legal aplicável

A segurança contra incêndio nos edifícios rege-se pelo Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro (regime jurídico da SCIE, já alterado e republicado), e pela Portaria n.º 1532/2008, de 29 de Dezembro (Regulamento Técnico da SCIE). Os extintores portáteis obedecem à norma NP EN 3 e a sua manutenção à norma NP 4413. É neste conjunto que se define o que é obrigatório num condomínio — e não em regras avulsas.

Um edifício de habitação é classificado como utilização-tipo I. A cada utilização-tipo é atribuída uma categoria de risco (1.ª a 4.ª), em função sobretudo da altura e do número de pisos abaixo do plano de referência. Esta classificação é o ponto de partida de tudo o resto.

Quando os extintores são obrigatórios

Aqui está o aspecto que mais confunde os administradores: nas partes comuns de habitação, a utilização-tipo I das 1.ª e 2.ª categorias de risco está dispensada de extintores por imposição directa do regulamento. Ou seja, um prédio de habitação de baixa ou média altura pode, na parte habitacional, não ter extintores obrigatórios por lei.

A obrigação surge, tipicamente, em três situações:

Onde são exigidos, o dimensionamento consta do artigo 163.º do Regulamento Técnico e, na falta de outro critério devidamente justificado por projecto, as suas regras aplicam-se cumulativamente: 18 L de agente extintor padrão por cada 500 m² (ou fracção) de piso; um extintor por cada 200 m² de piso (ou fracção), com um mínimo de dois por piso; e a distância a percorrer desde qualquer saída de um local de risco, pelos caminhos de evacuação, até ao extintor mais próximo, não superior a 15 metros. Os aparelhos devem estar bem sinalizados, desobstruídos e a uma altura acessível.

De quem é a responsabilidade

O Decreto-Lei n.º 220/2008 é claro: nas partes comuns dos edifícios de habitação, o responsável pela segurança contra incêndio é o administrador do condomínio. Não é o construtor, não é a câmara, não é a empresa de manutenção — é a administração que responde pela conformidade, pela manutenção e pela conservação dos meios de segurança. Numa gestão de vários edifícios, isto significa manter registos separados e actualizados por prédio.

Manutenção anual e a norma NP 4413

Os extintores existentes têm de ser mantidos operacionais. A norma NP 4413 determina que a manutenção seja feita, no mínimo, anualmente, por empresa registada na ANEPC e certificada segundo a NP 4413. Não é uma inspecção visual: inclui verificação de pressão, do agente extintor, dos selos de segurança, dos mecanismos de disparo e da fixação e acessibilidade do aparelho.

A par da manutenção anual, há recargas periódicas — em regra a cada cinco anos para extintores de pó ou espuma e mais espaçadas para os de CO₂ — e a substituição de aparelhos que deixem de cumprir a NP EN 3. Cada intervenção deve ficar documentada, com etiqueta e registo, porque é isso que se apresenta numa fiscalização.

O que verificam nas vistorias

Numa vistoria ou inspecção de SCIE, os pontos habituais são: extintores dentro do prazo de manutenção e com etiqueta válida; sinalização de segurança e iluminação de emergência a funcionar; vias de evacuação desobstruídas; e, conforme a categoria de risco, as medidas de autoprotecção — registos de segurança, procedimentos de prevenção e, nos casos exigidos, plano de emergência interno. A falta destes elementos é das não conformidades mais comuns em condomínios.

Gerir um parque de vários edifícios

Quem administra 10 a 40 extintores distribuídos por vários prédios ganha em uniformizar calendários de manutenção, centralizar os registos e planear recargas antes de vencerem. O custo de manter um parque conforme depende de vários factores: o tipo e a quantidade de extintores, a idade dos aparelhos (recarga ou substituição), o número de moradas e deslocações, e o tipo de intervenção necessária. Por isso não existe um valor único — o correcto é um levantamento por edifício.

Peça um orçamento no seu distrito

A Extincare faz o levantamento das partes comuns, verifica a conformidade face ao DL 220/2008 e à Portaria 1532/2008, e trata da manutenção anual segundo a NP 4413 em todos os seus edifícios. Peça um orçamento gratuito indicando o seu distrito e o número aproximado de aparelhos — respondemos com um plano de manutenção adaptado ao seu parque de condomínios.

Perguntas frequentes

O meu condomínio é obrigado a ter extintores nas partes comuns? +
Depende da categoria de risco. Um edifício de habitação (utilização-tipo I) de 1.ª e 2.ª categorias de risco está dispensado de extintores obrigatórios na parte habitacional, pela Portaria n.º 1532/2008. Mas passam a ser exigidos nas categorias mais elevadas (edifícios altos) e, muito frequentemente, nas garagens e estacionamentos, que são uma utilização-tipo II autónoma que exige extintores. Na dúvida, o levantamento define caso a caso.
De quem é a responsabilidade pelos extintores e pela SCIE do condomínio? +
Nas partes comuns dos edifícios de habitação, o responsável pela segurança contra incêndio é o administrador do condomínio, nos termos do Decreto-Lei n.º 220/2008. Cabe-lhe garantir a instalação exigida por lei, a manutenção periódica, a conservação da sinalização e os registos de segurança de cada edifício.
Com que periodicidade têm de ser feitas as manutenções? +
A norma NP 4413 impõe manutenção anual, no mínimo, por empresa registada na ANEPC e certificada segundo a NP 4413, com verificação de pressão, agente extintor, selos e mecanismos. Além disso há recargas periódicas (em regra de cinco em cinco anos para pó e espuma) e a substituição de aparelhos que deixem de cumprir a NP EN 3. Cada intervenção fica registada em etiqueta.
O que costuma ser verificado numa vistoria de SCIE a um condomínio? +
Extintores dentro do prazo de manutenção e com etiqueta válida; distância não superior a 15 metros desde qualquer saída de um local de risco, pelos caminhos de evacuação, até ao extintor mais próximo, onde este seja exigido; sinalização e iluminação de emergência operacionais; vias de evacuação desobstruídas; e, conforme a categoria de risco, as medidas de autoprotecção (registos de segurança e, quando aplicável, plano de emergência).
Quanto custa manter os extintores de vários edifícios? +
Não há valor único. O custo depende do tipo e quantidade de extintores, da idade dos aparelhos (recarga ou substituição), do número de moradas e deslocações, e do tipo de intervenção. Para um parque de vários condomínios, o mais correcto é um levantamento por edifício. Peça um orçamento gratuito indicando o distrito e o número aproximado de aparelhos.